Может ли взять ипотеку пенсионер? Что делать, если зарплата чёрная? Насколько сложно рефинансировать свой ипотечный кредит? Разбирались в сложных жизненных ситуациях потенциальных заёмщиков мы вместе с исполнительным директор Центра ипотечного кредитования (Воронеж) Оксаной ПАНОВОЙ.

…зарплата чёрная?

Банки без проблем выдают ипотеку тем, кто получает зарплату в конверте. Если у вас серая зарплата, вас для подтверждения дохода попросят заполнить справку по форме банка. Например, человек получает по НДФЛ 7 тысяч рублей, а общая сумма в месяц у него 35 тысяч. В этом случае серый остаток он указывает в графе «Премия». Здесь сложность может возникнуть не со стороны банка, а со стороны работодателя. Дело в том, что справка должна быть обязательно заверена вашим руководителем или главным бухгалтером вашего предприятия и они должны быть готовы лично подтвердить, что этот сотрудник получает на руки именно ту сумму, которая указана в банке (в процессе одобрения заявки ему позвонят сотрудники банка). Некоторые работодатели отказываются это делать, опасаясь, что банк передаст информацию в налоговые органы. Но банки не враги себе, они первые заинтересованы в выдаче кредитов и прекрасно понимают, что если они будут учитывать только чистую заработную плату, люди ипотеку не смогут брать. Претендовать на одобрение заявки может тот заёмщик, у которого доход в два раза больше предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке.

…уже в одном банке отказали в выдаче ипотеки?

Выдача ипотечного кредита — это, с одной стороны, каждый раз очень индивидуальная процедура, а с другой — это отлаженный процесс, который проходит по жесткой схеме. Перечень причин, по которым вам могут отказать в ипотеке, известен, не скрывается банком, и их лучше знать заранее, чтобы не подавать в холостую заявки (отказы только уменьшат ваши шансы получить ипотечный кредит). При этом в разных банках возможны варианты и компромиссы. Например, в самых крупных от заёмщика в первую очередь требуется хорошая кредитная история. Если вами раньше допускались просрочки по другим кредитам, то ваши шансы невысоки. Если же у вас текущие просрочки по кредиту (т. е. по тому который не закрыт на момент подачи заявки на ипотеку), то вам не выдаст ипотеку ни один банк. Есть банки, которые выдают ипотеку при не идеальной кредитной истории. Например, если просрочка, например, была в 2008 году, когда был кризис и были проблемы с работой у заёмщика, а затем он загасил кредит, потом брал потребительские кредиты, расплачивался кредитной картой, и хорошо платил, ему очень много банков будут готовы выдать ипотеку. Не проблема! Если с кредитной историей у вас всё в порядке, вы можете не устроить по какому-либо критерию андеррайтеров (они же «рисковики» — это особые сотрудники в каждом банке, который на финальной стадии одобрения каждой заявки по кредиту проверяет все возможные риску по заданному списку параметров). Например, человек подал заявку, не подумав о том, что на последнем месте работы он трудится меньше полугода. Часто бывает так: заходите вы на сайт банка, появляется окошко «Подать заявку он-лайн» и вы, не зная, что не подходите по каким-то ключевым параметрам жмете на кнопочку «А давай-ка, правда, отправлю заявку!». Но если человек получил три отказа, то практика показывает, что ни один банк ипотеку вам потом всё-таки не даст. Если вы понимаете, что у вас не идеальная ситуация или уже есть отказ, лучше обратиться, например, в ипотечный центр, где вашу ситуацию разберут и найдут вам оптимальное решение (если не хватает дохода — то посоветуют подключить созаёмщика или подберут банк, с более лояльными требования к кредитной истории и т. д.)

… когда ипотеку нужно взять студенту или наоборот пенсионеру?

Ипотеку дают и совсем молодым заёмщикам, и людям предпенсионного и пенсионного возраста, но есть нюансы. Если говорить о верхней возрастной границе, то здесь есть ограничение по возрасту: на момент погашения ипотеки заёмщику или созаёмщику, как правило, должно быть не больше 75 лет. Банки спокойно одобряют заявки работающих пенсионеров, учитывая и их пенсию, и зарплату. И таких клиентов достаточно много. Если же пенсионер не работающий, а пенсии, как правило, небольшие, то они не всегда могут получить одобрение на ту сумму, которая требуется для покупки квартиры. Тогда в договор созаёмщиками могут идти работающие дети или другие родственники. Что касается молодежи, то некоторые банки работают с заёмщиками даже от18 лет. Однако, даже если молодой человек получает хорошую белую зарплату, скорее всего андеррайтеры его заявку не пропустят, тогда нужно будет «прикреплять» к заявке созаёмщиков — тех же родителей.

…нет первоначального взноса или он очень маленький?

Сейчас получить ипотеку без первоначального взноса можно только в одном банке. Однако существует риск: если вы по каким-то параметрам не подойдёте банку, вы получите отказ и тогда обратиться вам будет больше некуда. Минимальный первоначальный взнос у большинства банков — 15% от стоимости объекта. Считайте сами, если квартира стоит 1,5 миллиона рублей (однушка в новостройке не в центре города), то первоначальный взнос должен быть 225 тысяч рублей. Это достижимая сумма, которую можно накопить. Что касается того, могут ли отказать в заявке только потому, что ваш первоначальный взнос минимально возможный, то ответ однозначный «Нет!». Здесь у заёмщиков равные условия, другое дело, что при более высоком первоначальном взносе вы можете претендовать на более выгодные проценты. Кроме того, есть банки, которым можно заплатить единовременную комиссию за снижение процентной ставки: например, вы платите 4% единовременную комиссию от суммы кредита и ставка снижается на 2,5% годовых. В пересчете это более выгодно и перекрывает комиссию буквально за несколько лет. Ситуации бывают разные и нужно подходить индивидуально к каждому клиенту.

…когда хочется рефинансировать ипотеку, но боишься прогадать.

Рефинансировать свой ипотечный кредит можно, и это не так сложно, как кажется. Выгодно рефинансирование особенно тем заёмщикам, которые брали ипотеку в кризисном 2015 году, когда ставки взлетели до 15 — 17% годовых. Для рефинансирования нужно, чтобы вы платили ипотеку не менее трёх лет, обязательно должна быть хорошая кредитная история по этому кредиту. При этом сама процедура равносильно процессу оформления ипотеки.

…ждёшь обещанных Медведевым ставок в 6-7% годовых*.

Сейчас очень хорошее время для того, чтобы взять ипотеку. Во-первых, низкие цены на недвижимость (причем как на новостройки, так и на вторичку), очень большое предложение, банки хотят выдавать ипотеку, не ужесточают условий, очень лояльные, верят заёмщикам и, конечно, рекордно низкая процентная ставка. А вот когда она опустится до 6%, как обещал премьер-министр, — неизвестно. По мнению нашего эксперта, предпосылок для снижения ключевой ставки Центрбанка в ближайшее время нет.

*В конце мая премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил о том, что необходимо понизить ставки по ипотеке до 6 — 7% и предпосылки в стране для этого есть.

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.